定期建物賃貸借契約書（定期借家契約書）

定期借家契約書、定期借家契約、定期建物賃貸借契約、定期賃貸住宅契約書、更新のない賃貸借契約書 とも呼ばれます。

定期建物賃貸借契約書は、定めた期間が満了すると更新されることなく賃貸借が確定的に終了する「定期借家」の内容を記した書面です。根拠は借地借家法38条で、1項は「公正証書による等書面によって契約をするときに限り」更新がないこととする旨を定めることができるとしています。期間の定めがある普通の建物賃貸借（普通借家）は、26条1項により当事者の更新をしない旨の通知等がなければ従前の契約と同一の条件で更新したものとみなされ（ただし、その期間は定めがないものとされます）、賃貸人からの更新拒絶や解約申入れには28条の正当の事由が必要です。定期借家はこの枠組みから外れます。

最終確認日: 2026-08-07 ・ 一般的な情報提供であり、個別の事案についての法律判断ではありません。

どんなときに必要か

転勤の間だけ自宅を貸したい、数年後に建替えや売却を予定している、店舗や社宅を期間を区切って貸したいなど、あらかじめ決めた時期に確実に明け渡しを受けたい場合に使われます。借地借家法38条1項後段により29条1項が適用されないため、1年未満の期間も設定できます。一方、期間満了後も貸し続ける見込みが高い場合は、事前説明などの手続がいらない普通借家契約のほうが簡素です。

書面にする必要はあるか

必ず入れる事項

定期借家として成立させる中核は、更新がなく期間満了で終了する旨の定め（借地借家法38条1項）と、契約前に交付する別個の事前説明書面（同条3項）の2つです。以下は、これに期間・当事者・賃料などの記載を加えたものです。

• 更新がなく期間満了で終了する旨の定め

  借地借家法38条1項が書面で定めることを求める核心部分です。欠くと普通借家となり、26条1項により、期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で更新したものとみなされます。ただし、その期間は定めがないものとされます。

• 契約期間（始期と終期の年月日）

  借地借家法38条1項は「期間の定めがある建物の賃貸借」を前提とします。29条1項が適用されないため1年未満も設定できますが、終期が特定できない書き方だと、いつ終了するのかを主張する根拠を失います。

• 契約前に交付する事前説明書面

  借地借家法38条3項が求める説明書面です。5項は説明をしなかったときは更新がないこととする旨の定めを無効とすると定めており、これを欠くと定期借家にならず普通借家として扱われます。

• 賃貸人・賃借人と対象建物の表示

  誰と誰の間でどの建物についての契約かを特定する部分です。建物の一部を目的とする場合は、その部分と床面積まで書かないと、借地借家法38条7項の200平方メートル未満に当たるかどうかも判断できません。

• 賃料・共益費の額と支払方法・支払期日

  賃貸借の中心的な対価の定めです。民法601条は、賃貸借を、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによってその効力を生ずる契約としています。金額と支払方法・支払期日が特定されていないと、滞納の有無や遅延の起算点をめぐって争いになりやすい部分です。

• 借賃改定に関する特約の有無

  借地借家法38条9項は、借賃の改定に係る特約がある場合には32条（借賃増減請求権）を適用しないと定めています。特約を置くかどうかで賃料改定の枠組みが変わるため、空欄のまま配布された雛形をそのまま使わないことが必要です。

• 期間満了時の終了通知に関する取決め

  期間が1年以上の場合、借地借家法38条6項により、期間満了の1年前から6月前までの通知期間に終了通知をしなければ終了を賃借人に対抗できません。ただし書により、通知期間の経過後に通知した場合でも、その通知の日から6月を経過した後はこの限りでないとされています。通知の時期と方法を書いておくと失念を防げます。

• 賃借人からの中途解約に関する定め

  居住の用に供する床面積200平方メートル未満の建物では、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときに限り、借地借家法38条7項により賃借人は解約を申し入れることができ、申入れの日から1月で終了します。8項によりこれに反する賃借人に不利な特約は無効です。

• 造作買取請求権の取扱いの定め

  造作買取請求権（借地借家法33条）は37条の列挙外のため、排除する特約は有効とされています。退去時に賃借人から造作の買取りを求められる場面を想定して、排除するかどうかを契約書で決めておかないと、買取請求を受ける余地が残ります。

無効・効力が否定されやすい条項

つまずきの中心は事前説明の運用です。説明書面を契約書に組み込む、契約と同時または後に説明する、といった形では借地借家法38条5項により更新がないこととする旨の定めが無効となり、普通借家として扱われる可能性があります。

• 事前説明書面を契約書に組み込んで1通で済ませる形。最高裁第一小法廷判決 平成24年9月13日は、当時の38条2項の説明書面は契約書とは別個独立の書面でなければならないとしました。現行の38条5項により、契約の更新がないこととする旨の定めが無効と判断される可能性があります。

• 事前説明を契約の締結と同時、または締結後に行う運用。借地借家法38条3項は「あらかじめ」「その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない」と定めており、これを欠くと5項により更新がないこととする旨の定めが無効となり、普通借家として扱われる可能性があります。

• 口頭のやり取りだけで定期借家を合意した形。借地借家法38条1項は「公正証書による等書面によって契約をするときに限り」更新がない旨を定められるとしています。2項により契約の内容を記録した電磁的記録によったときは書面によってされたものとみなされますが、書面も電磁的記録も残らない合意では要件を満たしません。加えて、38条3項の事前説明を欠けば、書面があっても5項により契約の更新がないこととする旨の定めは無効とされます。

• 終了通知の時期を賃貸人に有利にずらす、居住の用に供する床面積200平方メートル未満の建物について、やむを得ない事情がある場合の借地借家法38条7項の解約申入れを封じる、といった特約。38条8項は「前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする」と定めています。

• 2000年（平成12年）3月1日より前に締結した居住用建物の賃貸借を、合意により終了させ、同じ当事者・同じ建物で新たに賃貸借をして定期借家に切り替える形。平成11年法律第153号の附則3条は、この場合には「当分の間」改正後の38条の規定を適用しないと定めています。同条の括弧書きが除く「旧法第三十八条第一項の規定による賃貸借」の旧法とは、同附則2条2項にいう改正前の借地借家法で、その38条1項は現行38条の定期借家とは別の規定です。

• 造作買取請求権（借地借家法33条）を排除する特約を「無効だから書いても意味がない」とする説明。37条は「第三十一条、第三十四条及び第三十五条の規定に反する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする」と定め、33条を列挙していません。33条は排除できるとされており、逆に書き落とすと退去時の買取請求を受ける余地が残ります。

• 期間満了後も貸し続けるために、更新の覚書だけで済ませる形。定期建物賃貸借に更新はなく、続けるには双方の合意による再契約になります。借地借家法38条1項は公正証書による等書面によって契約をするときに限り更新がないこととする旨を定められるとし、同条3項は「第一項の規定による建物の賃貸借をしようとするとき」にあらかじめ書面を交付して説明しなければならないとしています。再契約のたびに、この事前説明と書面契約をやり直すことになります。

• 店舗や事務所など居住用以外の定期建物賃貸借で、中途解約の定めを置かない形。借地借家法38条7項の解約申入れは、居住の用に供する建物で床面積200平方メートル未満のものに限られます。それ以外では、民法618条が「当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは」前条を準用すると定めており、契約で解約権を留保しておかないと期間内の解約ができません。

作成の流れ

流れは、定期借家にするかの決定、期間と主要条件の確定、契約前の事前説明書面の交付と説明、書面または電磁的記録による契約、期間満了前の終了通知の5段階です。説明が契約より後になると要件を満たさないため、順序そのものが要件になります。

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   定期借家にするかどうかを決める

   期間の定めがある普通借家では、借地借家法26条1項により、当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは従前の契約と同一の条件で更新したものとみなされます（ただし、その期間は定めがないものとされます）。賃貸人からの更新拒絶や解約申入れには28条の正当の事由が必要です。定期借家はこの枠組みから外れる代わりに、38条の書面と事前説明の手続を守る必要があります。

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   契約期間と主要条件を固める

   始期と終期を年月日で特定します。借地借家法38条1項後段により29条1項が適用されないため、1年未満の期間も設定できます。あわせて、賃料と共益費、38条9項の借賃改定に関する特約を置くかどうか、居住の用に供する床面積200平方メートル未満なら、やむを得ない事情がある場合の38条7項の中途解約の扱い、33条の造作買取請求権をどう扱うかを決めます。

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   契約前に事前説明書面を交付して説明する

   38条3項により、賃貸人はあらかじめ賃借人に対し、この賃貸借は契約の更新がなく期間の満了により終了することを記載した書面を交付して説明します。最高裁第一小法廷判決 平成24年9月13日は、この書面は契約書とは別個独立の書面でなければならないとしました。4項により、政令で定めるところにより賃借人の承諾を得て電磁的方法で提供することもできます。

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   書面または電磁的記録で契約を結ぶ

   借地借家法38条1項は「公正証書による等書面によって契約をするときに限り」と定めており、公正証書は書面の一例として挙げられる形になっています。国土交通省も、公正証書以外の様式である「定期賃貸住宅標準契約書」を公表しています。2項により、契約の内容を記録した電磁的記録によったときは書面によってされたものとみなされます。

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   期間満了前に終了通知を出す

   期間が1年以上の場合、借地借家法38条6項により、賃貸人は期間満了の1年前から6月前までの通知期間に、期間の満了により賃貸借が終了する旨を賃借人に通知しなければ、その終了を賃借人に対抗できません。ただし書により、通知期間の経過後に通知した場合でも、その通知の日から6月を経過した後はこの限りでないとされています。

よくある質問

普通借家契約と何が違いますか。

期間の定めがある普通借家では、借地借家法26条1項により、当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で更新したものとみなされ（ただし、その期間は定めがないものとされます）、賃貸人からの更新拒絶や解約申入れには28条の正当の事由が必要です。定期借家は38条1項により、書面で契約をするときに限り更新がないこととする旨を定められます。また同項後段で29条1項（期間を1年未満とする建物の賃貸借は期間の定めがない建物の賃貸借とみなす）が適用されないため、1年未満の期間も設定できます。

事前説明書面は契約書の中に入れてはいけないのですか。

最高裁第一小法廷判決 平成24年9月13日は、当時の借地借家法38条2項（現行3項）の説明書面は契約書とは別個独立の書面でなければならないとしました。38条5項は「建物の賃貸人が第三項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする」と定めているため、兼用の書面しかない場合は更新がない旨の定めが無効と判断される可能性があります。

電子契約でも定期借家にできますか。

38条2項は、契約がその内容を記録した電磁的記録によってされたときは書面によってされたものとみなすと定めています。事前説明についても4項が、政令で定めるところにより賃借人の承諾を得て電磁的方法により提供でき、その場合は書面を交付したものとみなすとしています。国土交通省も、借地借家法の改正（令和4年5月18日施行）により契約の締結や事前説明事項の提供の電子化が可能となった旨を案内しています。

ネットの解説で条文の項番号がばらばらなのはなぜですか。

令和3年法律第37号による改正が2022年5月18日に施行され、38条に電磁的記録・電磁的方法の規定が加わったためです。改正前は事前説明が2項、無効規定が3項、終了通知が4項でしたが、現行では事前説明が3項、無効規定が5項、終了通知が6項に繰り下がっています。改正前に書かれた解説は旧番号のままのものが多いため、条文を確認するときは e-Gov の現行本文で項番号を照合してください。

出典

• e-Gov法令検索 借地借家法（平成三年法律第九十号）
• 国土交通省 定期建物賃貸借（概要・パンフレット・Q&A）
• 国土交通省 『定期賃貸住宅標準契約書』について
• 国土交通省 『賃貸住宅標準契約書』について

最終確認日: 2026-08-07

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